北九州エリアにおいては、全国でも高齢化と人口減少のトレンドが顕著ではあるものの、賃貸住宅に代表される居住用施設へのニーズは底堅く、他の用途の不動産と比較して一般的に賃料が景気の変動等による影響を受けにくいという特徴もあることから、安定した収益性が見込まれるため、積極的に投資の機会を追求しています。

一方で、福岡市内のエリアにおいては、全国でも珍しく人口が増加しているエリアでもあり、賃貸住宅へのニーズが旺盛であり、内部成長も見込まれることから、積極的に投資の機会を追求しています。

投資のスタンス

フォー・エストの投資スタンスとしては、長期保有によるインカムゲインを長期にわたり享受することを基本としています。

しかしながら、いわゆるスペシャル・シチュエーションによる投資機会を得た場合には、自己資金の範囲で積極的にリスクをとりながら、出来る限り短期間の内に最大限のキャピタルゲインを確保することを目指すこともあります。

長期保有を前提とする場合：築古物件、築浅物件問わず、しっかりと長期修繕やメンテナンスを行うプランを織り込んだ上で安定的な収益を上げられる物件の取得を目指しています。
”入居者の方々の満足度の高めることが物件の価値向上につながる”という事を忘れずに、入居者の方に支持される物件の運営を目指すことにより長期安定したインカムゲインの享受を目指します。

投資期間が短期の場合：不動産等を当社が自ら取得し、リノベーション、耐震改修、用途変更やリーシングにより資産価値（収益性や流動性）を高め、魅力ある不動産に再生し、市場に提供します。

これまでの投資の実績

※浅野森ビルは下層階がオフィス、上層階が居住用となっています。

北九州市内の移動は自家用車をはじめとする車の移動が中心であり、特に小倉市街地へのアクセスにおいて車は欠かせません。このように小倉の中心地に対する駐車場のニーズは旺盛であり、フォー・エストではこれらのニーズにしっかりと応えられる立地にある駐車場への投資を実行いたしました。

駐車場投資への考え方

駐車場への投資を検討するに際、見込んだ利回りが実現できる蓋然性の検証には特に以下のような点を重視しています。

• 対象地の交通量と対象地に車を停める必要性（ニーズ）の理解
• 想定される利用者が対象地に車を停めた後の行動パターン（買い物、商談、、等）
• 想定される利用者が対象地に駐車する時間帯
• 想定される利用者が対象地に駐車する時間の長さ

このように、検討の対象となる土地の個別的な要因に着目することになるため、投資対象となるエリアは限定的となりがちですが、良い投資機会を逃すことの無い様に地価の動向等を注視しています。

月極駐車場とコインパーキングの違いについて

駐車場には①月極駐車場と②コインパーキングの２種類がありますが、フォー・エストでは両者の違いの以下のように整理し、対象地の特性に応じた投資・運営の方針をたてています。

オフィスビルに対する投資実績として、本社を構える浅野森ビル（※）を自社ビルとして保有しています。

（※）浅野森ビルは上層階は住居用タイプとなっています。

北九州市におけるオフィス市場に関する考え方

近年の北九州における事業用不動産へのニーズは減少傾向にあります。

特にオフィス需要については、地方支店としての拠点機能が福岡市へ集約されていく流れの中で、北九州市内、特に小倉の中心地における事業所の閉鎖が続いている傾向にあります。

このような流れの中で空室率の上昇に加え、賃料の下落圧力も強く、投資対象として北九州市内におけるオフィス物件に対する魅力が薄れていると考えられます。

福岡市におけるオフィス市場に関する考え方

福岡オフィス市場においては天神ビックバンの一環として大型のオフィスビルの再開発が進んでいます。

特に2021年に天神ビジネスセンターが予定され、このエリアへの企業の集積が進んでいくものと予想されます。

また、新規の事業立上げのトレンドも力強く、新たなビジネスが立ち上がり、それらの事業者による新規のオフィスへのニーズも見込まれます。

実際に、福岡市内ではオフィスの空室率が低下し、あわせて新規募集賃料が上昇している傾向にあります。

この流れの中で、フォー・エストではマーケットの動向を注視しつつ、新たな投資機会を積極的に追及していきたいと考えています。