北九州エリアにおいては、全国でも高齢化と人口減少のトレンドが顕著ではあるものの、賃貸住宅に代表される居住用施設へのニーズは底堅く、他の用途の不動産と比較して一般的に賃料が景気の変動等による影響を受けにくいという特徴もあることから、安定した収益性が見込まれるため、積極的に投資の機会を追求しています。

一方で、福岡市内のエリアにおいては、全国でも珍しく人口が増加しているエリアでもあり、賃貸住宅へのニーズが旺盛であり、内部成長も見込まれることから、積極的に投資の機会を追求しています。

投資のスタンス

フォー・エストの投資スタンスとしては、長期保有によるインカムゲインを長期にわたり享受することを基本としています。

しかしながら、いわゆるスペシャル・シチュエーションによる投資機会を得た場合には、自己資金の範囲で積極的にリスクをとりながら、出来る限り短期間の内に最大限のキャピタルゲインを確保することを目指すこともあります。

長期保有を前提とする場合：築古物件、築浅物件問わず、しっかりと長期修繕やメンテナンスを行うプランを織り込んだ上で安定的な収益を上げられる物件の取得を目指しています。
”入居者の方々の満足度の高めることが物件の価値向上につながる”という事を忘れずに、入居者の方に支持される物件の運営を目指すことにより長期安定したインカムゲインの享受を目指します。

投資期間が短期の場合：不動産等を当社が自ら取得し、リノベーション、耐震改修、用途変更やリーシングにより資産価値（収益性や流動性）を高め、魅力ある不動産に再生し、市場に提供します。

これまでの投資の実績

※浅野森ビルは下層階がオフィス、上層階が居住用となっています。

北九州市内の移動は自家用車をはじめとする車の移動が中心であり、特に小倉市街地へのアクセスにおいて車は欠かせません。このように小倉の中心地に対する駐車場のニーズは旺盛であり、フォー・エストではこれらのニーズにしっかりと応えられる立地にある駐車場への投資を実行いたしました。

駐車場投資への考え方

駐車場への投資を検討するに際、見込んだ利回りが実現できる蓋然性の検証には特に以下のような点を重視しています。

• 対象地の交通量と対象地に車を停める必要性（ニーズ）の理解
• 想定される利用者が対象地に車を停めた後の行動パターン（買い物、商談、、等）
• 想定される利用者が対象地に駐車する時間帯
• 想定される利用者が対象地に駐車する時間の長さ

このように、検討の対象となる土地の個別的な要因に着目することになるため、投資対象となるエリアは限定的となりがちですが、良い投資機会を逃すことの無い様に地価の動向等を注視しています。

月極駐車場とコインパーキングの違いについて

駐車場には①月極駐車場と②コインパーキングの２種類がありますが、フォー・エストでは両者の違いの以下のように整理し、対象地の特性に応じた投資・運営の方針をたてています。

オフィスビルに対する投資実績として、本社を構える浅野森ビル（※）を自社ビルとして保有しています。

（※）浅野森ビルは上層階は住居用タイプとなっています。

北九州市におけるオフィス市場に関する考え方

近年の北九州における事業用不動産へのニーズは減少傾向にあります。

特にオフィス需要については、地方支店としての拠点機能が福岡市へ集約されていく流れの中で、北九州市内、特に小倉の中心地における事業所の閉鎖が続いている傾向にあります。

このような流れの中で空室率の上昇に加え、賃料の下落圧力も強く、投資対象として北九州市内におけるオフィス物件に対する魅力が薄れていると考えられます。

福岡市におけるオフィス市場に関する考え方

福岡オフィス市場においては天神ビックバンの一環として大型のオフィスビルの再開発が進んでいます。

特に2021年に天神ビジネスセンターが予定され、このエリアへの企業の集積が進んでいくものと予想されます。

また、新規の事業立上げのトレンドも力強く、新たなビジネスが立ち上がり、それらの事業者による新規のオフィスへのニーズも見込まれます。

実際に、福岡市内ではオフィスの空室率が低下し、あわせて新規募集賃料が上昇している傾向にあります。

この流れの中で、フォー・エストではマーケットの動向を注視しつつ、新たな投資機会を積極的に追及していきたいと考えています。

GK-TKスキーム、TMKスキーム、不動産特定共同事業法によるスキームを活用した各種投資ストラクチャ―の案件に対応いたします。

支援の具体的な内容：

• 各種ドキュメンテーション
• 各種引き渡し書類の確認等
• 決済時における資金管理
• 決済終了後の運用担当者に対しての契約条件の引継ぎ

不動産をはじめとする各種資産の譲渡に係る契約や対抗要件具備の為の諸手続き、
レンダーや信託銀行等とのやり取りをはじめ、ストラクチャー上の各当事者との間で締結されるドキュメントの調整について、
全般的に対応することが可能です。

また、投資家から出資していただく必要なファンディング金額を精緻に算定することはとても大切なことになり、
各種リザーブ（積立金）の算定も含めた、適切な資金調達額を算定する支援または代行も行います。

決済当日の支払に関する前提条件の充足の確認や、支払い順序の整理および着金確認までスムーズにできる連絡体制の整理・確認を行います。

エグゼキューション支援において重視していること：

フォー・エストでは、各種契約における条件交渉の過程の中で膨大に行われる意思決定のプロセスについて、
その過程を時間が経過した後になっても振り返ることが出来るような状態に整理しておくことを大切にしています。

運用期間中に各種契約を変更する（アメンドする）ことはよくあることですが、
得てして当初の決済時になぜそのような条件・ストラクチャーとなっていたのかが良く分からず、
変更契約締結の為の足かせとなってしまうことがあります。

このような事態を避けるため、また、一貫したスタンスで関連当事者との交渉を行っていることを
（必要に応じて）投資家に対してもしっかりと説明することが出来るように、当初からの交渉経緯を
整理しておくという対応に注力しています。

単なるドキュメンテーションの代行ではなく、意思決定の支援に注力します

ファンド組成時の契約交渉においては、様々な観点からの判断を求められます。

法務上判断、税務上の判断、投資対象のアセットリスクに関する判断、、、
これらの様々な切り口から必要となる判断について、的確に判断材料を整理し、
投資家の利益にかなうような意思決定の支援をいたします。

単に漠然と確認した事項をレポートにまとめるだけではなく、
重点的に査定を行うべきポイントを洗い出し、提案していくなど、
単なる作業としてのデューデリジェンスではなく、
本来目指していた投資の目的が本当に実現できるのかについて、
クライアント様と一緒になって考えてまいります。

不動産投資に関するデューデリジェンス

不動産に関するデューデリジェンス項目として、以下のような業務に対応しています。

• エンジニアリングレポート（ER）等の手配
• ERほかレポートの内容の精査と対処方法に関する検討・提案
• 収支への影響をどのように見込むべきなのかについての提言

企業投資（M&A）に関するデューデリジェンス

企業投資（M&A）に関するデューデリジェンスとして、
主に中小企業の事業承継に係るM&Aのデューデリジェンスに対応しています。

また、不動産を保有する法人の株式を譲渡するスキーム、いわゆる不動産M&Aの案件
にも対応いたします。

中堅企業以上の規模のM&Aについては弁護士、会計士等のチームアップによる対応となりますので
別途ご相談ください。

企業投資に関するデューデリジェンスについて、主に以下のような業務に対応しています。

• 投資対象会社の業界分析
• 対象会社の収益性の精査
• 対象会社の資産内容の精査
• 対象会社の法務デューデリジェンス

上記の不動産投資、企業投資の他、債権に投資する案件における投資対象債権の担保評価や
債権保全の方針策定についても対応可能です。

北九州の不動産マーケットに対する深い知見を提供し、売買の成約につなげます

不動産ファンドをはじめとして、大手の投資家からこれまであまり注目されてこなかった北九州の不動産投資市場に対して的確な情報を開示し、売買の成約につなげて参ります。

北九州の地域性を考慮した一般的要因、地域要因、および物件固有の個別的要因をきちんと整理し、売主様、および買主様双方が納得のいく意思決定が出来るように対応いたします。

北九州の物件以外にも、福岡エリアや九州全般の物件についても対応可能です。

幅広いタイプの物件を取り扱うことが可能です

これまでに培ってきた幅広い経験により、様々なタイプの物件を取り扱うことが可能です。

• 更地
• マンション（一棟、区分）
• オフィス
• 商業施設
• ホテル
• その他（ゴルフ場、温泉など）

老朽化した建物が存する土地の場合、建物を解体して更地で売買する方が不動産としての価値が高まる場合には、解体工事の見積もりや工事のアレンジを行った上で、更地としてマンション建設用地や駐車場用地として売買を仲介するという、ワンストップの対応が出来ることもフォー・エストの強みです。

なお、フォー・エストが提供する仲介のサービスは宅地建物取引業の範囲内であり、金融商品取引法に基づくライセンスを要する業務は該当いたしません。

従いまして、報酬としては宅地建物取引業法に基づく仲介手数料をいただくことになります。

具体的な金額については売買価格を基に下記の料率を乗じた金額に消費税を加えた金額となります。

また、空き家となった不動産も今後の管理の在り方や保有し続けるべきかどうか、それぞれの所有者様の事情に合わせて、最適なプランを提案いたします。

遊休資産の活用について

遊休資産の活用について、特に企業が保有する不動産については、各企業様のバランスシートの状態や財務上の戦略とも密接にかかわってきます。

従って、フォー・エストでは、単に不動産だけの問題として考えるのではなく、企業の財務戦略の一環としてどのように遊休資産を取り扱っていくのが最適なのか？という視点で提案を行ってまいります。

空き家問題の対応について

空き家問題については、保有し続けた場合の有効活用の可能性を探る一方で、管理の体制をどのようにするのかという問題があります。

実際問題として売却しようとしてもなかなか買い手が見つからず、本来の意図に反して保有し続けることになった場合の費用を抑えて管理するにはどのような方法があるのか、所有者様それぞれの不動産との関わり方などを考慮しつつ、最適な方法を提案いたします。

空き家となった不動産をどのように扱うのか、所有者様それぞれの不動産に対するお考えや想いなどを十分に理解しながら、それぞれの方にとって納得していただける在り方を追求致します。

また、場合によっては安全上の理由から建物を取り壊す必要もある場合には、解体工事のお見積もり・施工のアレンジ、解体後の更地の管理や売却などの一連のプロセスをトータルでサポートすることが可能です。

これまで、フォー・エストが取り扱ってきた資産はオフィスビル、マンション、区分所有マンション、コインパーキング、戸建て住宅等、多岐にわたっています。

長年の経験により、不動産マーケットで構築してきたネットワーク、培ってきた知識や経験を駆使し、投資機会の発掘の在り方も多様なものとなっています。

また、今後は投資の手法・ストラクチャーも柔軟なものとし、各当事者の要望にも応えることが出来る投資を実行してまいります。

投資の実行後は長期保有を原則とし、また、各物件の入居者および利用者をお客様と考え、お客様の満足度を高めることを目指した運用を心掛けています。

• 投資資産の価格の妥当性の検討
• 投資資産に係るリスク分析等のデューディリジェンス
• レバレッジファイナンスの調達や資本構成などの財務戦略の構築
• トランザクションサポート（クロージング手続きの代行）

長年かけて培ってきた、不動産市場に関する知識・経験に加え、金融マーケットに関する深い知見と金融技術を基に、高度なレベルのアドバイスを提供いたします。

また、近年増加している不動産保有会社のM&Aに関するトランザクションについても対応いたします。

ニーズの内容に応じて、税理士、弁護士とも共同してチームでサポートする体制も構築することが出来ます。

また、北九州本社においては宅地建物取引業として、不動産の売買を仲介する業務も行っています。（東京オフィスでは宅地建物取引業の営業は行っておりません。）